Анализ финансовых возможностей и экономической целесообразности переезда загород

Семья обменяет квартиру на дом…

Cегодня и в Перми стала приобретать популярность, в общем-то, европейская тенденция жить не в квартирах, а в домах. Только в Европе это следствие вынужденной экономии площади в связи с недостатком земли и как следствие дороговизной земли на территории города. В результате - большинство людей работающих в городе живут в 30-40 минутах езды от него в загородных домах и пригороде. В чем же преимущества жизни за городом в своем доме для рядовой пермской семьи? В этом вопросе попытались разобраться специалисты Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости Пермского торгового дома недвижимости.

Обоснованность переезда

На сегодняшний день доля предложения коттеджей и загородных домов в общем объёме предложения жилой недвижимости очень мала - всего 10% (Диаграмма 1). Спрос же на коттеджи и загородные дома постепенно растёт, однако часть населения покупает их не на  постоянное место жительства, а в качестве места выезда на отдых.

Диаграмма 1. Соотношение предложения коттеджей и квартир на рынке жилой недвижимости

В связи с постоянно растущей ценой на квартиры в Перми и растущей платой за коммунальные услуги многим жителям видится наиболее выгодным переехать жить за город в загородный коттедж. Кажется, несопоставимо сравнивать квартиру, пусть и трёхкомнатную в центре города с коттеджем. Однако сразу надо сказать, что единственный плюс квартиры это то, что она находится в городе со всеми магазинами, больницами и т. п. Основной же минус загородного коттеджа (хотя для многих людей это плюс) - то, что он находится в отдалении от городской инфраструктуры. Отсюда и разница в ценах за один квадратный метр площади. Наиболее интересен вариант обмена квартиры в городе на коттедж за городом, так как он менее всего затратен и безболезнен. Ведь все расходы это переезд, оформление сделки, и конечно же поиск подходящего варианта обмена, как впрочем, и при любом переезде. Последние две проблемы может решить агентство за довольно умеренную по сравнению с суммой сделки и сэкономленным временем плату. Давайте посмотрим, кому можно практически без доплаты переехать из своей городской квартиры за город. 

Итак, структура цен на квартиры в городе по районам и площадям представлена в таблице 1.  В таблице приведены цены на квартиры стандартной отделки и планировки.

Таблица 1. Структура цен вторичного жилья в Перми.

Цены на коттеджи представлены в таблице 2. Для облегчения сопоставимости данных надо сказать, что площади большинства коттеджей доступном предложении находятся примерно в пределах от 150 до 350 квадратных метров - для проживания одной или несколькими семьями. 

Таблица 2. Структура цен на один м² площади коттеджа и доля в общем объёме предложения.

Итак, что мы видим из приведённых таблиц. Давайте, разделим все возможные сделки на три ценовых диапазона.

Это будут сделки и квартиры стоимостью до полутора миллиона рублей, от полутора до трёх миллионов рублей и от трёх до семи миллионов рублей. 

Первый вариант. За миллион - полтора можно купить коттеджи, расположенные в отдалённых от города районах, площадью 150-200 м² с завершенным строительством и отделкой. Или коттедж поменьше и попроще, но в районе средней удалённости. Также, конечно можно обменяться на недостроенный коттедж или коттедж без отделки, однако это приведет к дополнительным затратам. Что равняется однокомнатной квартире в центре или двухкомнатной квартире в прилегающих к центру районах.

Второй вариант. От полутора до трёх миллионов рублей - можно приобрести коттедж аналогичный предыдущему варианту размеров и класса, но в районах средней удалённости или прилегающем к городу районе. Это эквивалентно двухкомнатной квартире в центральных районах города или трёх-четырех комнатной квартире в прилегающих к центру районах. Самый оптимальный вариант обмена: около 30 минут езды от города и приемлемая цена обмена. Следовательно, имея двухкомнатную квартиру в Мотовилихинском районе и достаточный доход для содержания коттеджа можно переехать, например в Кондратово.

И третий вариант: от трёх до семи миллионов рублей. Соответственно элитный коттедж и элитная квартира. На мой взгляд, менять элитную квартиру на коттедж в черте города нецелесообразно, так как сама цель приобретения коттеджа в нашем анализе - перенесение постоянного места жительства загород. Следовательно, это будет обмен большой квартиры в центре города на высококлассный коттедж в районе средней отдалённости и прилегающих к городу районах. Также очень хороший вариант обмена: минимальные потери в расстоянии от города, а, следовательно, потери времени для проезда до работы или торгово-развлекательных центров. Взамен все вышеперечисленные удобства житья в коттедже за городом.

Надо отметить, что чем выше стоимость коттеджа, тем больше вокруг него привлекательных особенностей. Например, близость водоёма и наличие схода к нему сразу поднимает стоимость коттеджа примерно на 10%. Также если построен коттеджный городок, с более-менее приличным магазином, охраной при въезде, то стоимость коттеджа соответствующего класса будет значительно выше положенного.

Сопоставимость расходов на содержание квартиры и коттеджа

Сегодня в содержании коттеджа в отличие от квартиры есть свои плюсы. Например, если сделать список всех расходов в месяц, которые необходимо произвести, можно получить следующую картину. Примерно 200 рублей в месяц за электричество (при очень расточительном использовании). Коммунальные услуги плюс аренда земли под коттедж -  2000 рублей в месяц. Итого 2200 рублей в месяц. Это летом. Зимой появляются дополнительные расходы - отопление. Централизованное отопление обойдётся около 6000 рублей в месяц. Если использовать автономное отопление, то будет гораздо дешевле - 3500-4000 рублей за месяц. Также обязательно нужно добавить такую статью расходов как расходы на ежедневную поездку в город - из города. А эти расходы зависят от степени удалённости посёлка от него. В среднем, учитывая пробки по утрам и в часы пик, может получиться перерасход топлива 3-7 литров бензина в день, плюс 50-120 рублей в день. В месяц 1000-2500 рублей. Итого примерно от 6500 до 10500 рублей в месяц обойдется содержание коттеджа зимой и от 3200 до 4700 рублей в месяц летом в зависимости от его удалённости. К полученным суммам также необходимо добавить расходы на охрану, сигнализацию и, если это коттеджный городок, сборы за уборку и благоустройство территории. Кроме того, часто вблизи коттеджей или в деревне, недалеко от которой они расположены, не найдётся ни сантехников и электриков, ни медицинского пункта, способного оказать достаточно квалифицированную врачебную помощь в экстренном случае. За всеми более-менее объёмными покупками тоже придётся ехать в город.

 Однако при наличии этих расходов владение загородным коттеджем обладает  ещё одним  очень важным плюсом. Это возможность практически за бесценок иметь отапливаемый гараж под окном, причем практически неограниченных размеров и планировки по сравнению с гаражом в городе. Не многие городские жители могут похвастаться такой роскошью, когда даже в спальных районах во дворах домов цены на гаражи достигают 300-400 тысяч рублей, а в элитных домах и до 600 тысяч рублей.

Для сравнения содержание однокомнатной квартиры сегодня может обойтись от 1200 до 2000 рублей в месяц,  двухкомнатной примерно 2500 рублей, а трёхкомнатной в районе 3000-4000 рублей практически независимо от времени года, так как летом постоянно ведутся капитальные ремонты труб и теплотрасс, особенно в старых домах, которые включаются в тарифы квартплаты по умолчанию.

Следовательно, при переезде в коттедж, расположенный недалеко от города из двух - трёхкомнатной квартиры расходы поднимаются примерно в два раза. Притом, что основная из дополнительных, статья расходов - бензин. Вот такие сравнительно небольшие издержки ждут тех, кто хочет сменить городской шум и смог, в купе с теснотой квартир на чистый воздух, независимость в инженерном плане (ведь в собственном здании можно создать какую угодно планировку) и большую собаку в будке у крыльца. То есть семья с достатком немного выше среднего уровня, желательно имея автомобиль, (так как не все коттеджные городки расположены близко от пригородных маршрутов) может переехать экономически обоснованно жить в коттедж за город. 

Итак, по результатам анализа, специалистами Лаборатории анализа и прогнозирования рынка недвижимости ПТДН сделан вывод, что максимально разумно и наиболее целесообразно в финансовом плане предпочесть жизнь за городом пермской семье только при условии сохранения всех тех удобств, которыми нас обеспечивает город. То есть, переезжать стоит в организованный коттеджный поселок, в котором имеются все минимально необходимые объекты инфраструктуры.  Тем более, что в последнее время ситуация на пермском рынке индивидуального жилья постепенно набирает обороты и пополняется качественным предложением.

Информация подготовлена специалистами

Пермского торгового дома недвижимости

Дата подготовки: 20.04.2006