На одном языке с риэлтором

Любой сделке с недвижимостью - будь то квартира, офис или земельный участок - предшествуют беседы с риэлторами. Зачастую они щедро употребляют профессиональные термины, и от этого нередко ускользает суть предмета. Желая помочь нашим читателям не растеряться в подобной ситуации, мы публикуем пояснения к наиболее сложным и малоизвестным терминам из сферы недвижимости.

Договоры.

Договор лизинга недвижимости.

В соответствии со ст. 2 Закона о финансовой аренде, договор лизинга недвижимости заключается между арендатором и арендодателем. Согласно этому договору арендодатель обязуется приобрести в собственность указанную арендатором недвижимость у определенного продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение. Договор лизинга всегда заключается в письменной форме.

Поскольку в соответствии со ст.625 ГК РФ лизинг является одним из видов договора аренды, а ст. 621 гласит о том, что договор аренды здания, заключенный на срок от года, подлежит государственной регистрации, то требования государственной регистрации распространяются и на договор лизинга недвижимости. Земля не может являться предметом лизинга.

Договор доверительного управления имуществом.

Согласно ст. 1012 ГК РФ по такому договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, в то время как другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица. Важно отметить, что учредителем управления может являться только собственник имущества. Согласно договору доверительный управляющий несет за имущество гражданско-правовую ответственность.

В договоре доверительного управления в обязательном порядке должны быть указаны: состав имущества, имя юридического или частного лица, в интересах которого осуществляется управление, срок действия договора. Договор не может быть заключен на срок более 5 лет, однако если по истечении срока, предусмотренного договором, ни одна из сторон не заявит о прекращении его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были установлены первоначально.

 Предварительный договор аренды.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предметом такого договора является обязанность заключить основной договор аренды после сдачи объекта в эксплуатацию на определенных условиях. В предварительном договоре аренды устанавливается гражданско-правовая ответственность за уклонение от заключения основного договора аренды. Такие предварительные соглашения широко используются как в российской, так и в зарубежной практике.

Договор ренты.

Договор ренты - это договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику) в собственность какое-либо недвижимое имущество, в обмен на которое плательщик обязуется бессрочно выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. Данное определение закреплено в гл. 33 ГК РФ. В рентном договоре в обязательном порядке должны быть прописаны размер ренты, дата ее перечисления, а также дата передачи недвижимости в собственность плательщика. Форма рентных платежей может быть либо денежная, либо в виде выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Риск случайной «гибели» передаваемой получателем ренты недвижимости лежит на плательщике с сохранением за ним всех обязательств.

Договор постоянной ренты.

Главной особенностью этого вида договора является его бессрочный характер. То есть действие обязательств по выплате ренты не ограничивается каким-либо периодом времени. Право получателя ренты может передаваться по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц. Важно учесть, что получателями постоянной ренты не могут быть коммерческие юридические лица. Данное ограничение объясняется экономической сущностью ренты, которая как экономическое явление всегда представляет собой доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Обязательства по договору постоянной ренты могут быть прекращены в нескольких случаях. Особым основанием для прекращения договора согласно п. 1 ст. 592 ГК РФ является выкуп ренты. Выкуп может осуществляться как по инициативе плательщика, так и по требованию получателя. Последний может потребовать выкупа ренты в следующих случаях: 1. плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год; 2. плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; 3. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Договор пожизненной ренты.

Срок действия этого договора определяется временем жизни получателя ренты. Права получателя пожизненной ренты являются непередаваемыми, так как неразрывно связаны с его личностью. Однако договор пожизненной ренты может быть установлен в пользу другого человека, и тогда срок его действия измеряется соответственно жизнью другого человека. Кроме того, пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. При этом, в случае смерти одного из получателей его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. Важно отметить, что пожизненная рента может иметь только денежную форму.

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Данный вид договора, по сути, является разновидностью договора пожизненной ренты. Однако по сравнению с пожизненной рентой этот договор обладает значительными отличиями. В частности по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Предоставление содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а также, если это потребуется, то и уход за ним.

Данный вид договора должен определять стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

Оценка недвижимости.

Объект оценки.

Объектом оценки является недвижимость, имеющая ценность как материальный объект. Эта ценность может быть инвестиционной, строительной, остаточной (стоимость имущества с учетом износа), ликвидационной (разница между доходами от ликвидации объекта и расходами на ликвидацию) и прочей. Также в виде объекта оценки могут выступать права собственности и иные вещные права на недвижимость.

Расчет стоимости.

Изучение недвижимости, формулирование обоснований и определение ценности в денежном выражении права собственности, иных вещных прав на недвижимость, а также стоимости недвижимости как материального объекта с использованием соответствующих методик и выводом о ценности недвижимости в денежном выражении.

Рыночная цена недвижимости.

Реальная цена, уплачиваемая за объект недвижимости при совершении сделки в результате переговоров между покупателем и продавцом. Рыночная цена - это свершившийся факт.

Обоснованная рыночная стоимость.

Правовое понятие, определяемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, действующие честно, осознанно, не испытывая никакого давления со стороны.

Рыночная стоимость недвижимости.

Данный термин определен ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и подразумевает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта на свободном рынке в условиях конкуренции. Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, равна или меньше ее рыночной цены.

Кадастровая оценка земель.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Кадастровая оценка земель совершается в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в Государственный земельный кадастр.

Заключение об оценке.

Документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком, и являющийся предметом договора между оценщиком (юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем) и потребителем его услуг.

Градостроительство. 

Градостроительная деятельность.

Деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорийи поселений.

Кадастровый номер.

Уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически или юридически существует как единое целое. Порядок образования кадастрового номера определен Постановлением Правительства РФ №475 «Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уникальность кадастрового номера заключается в его постоянстве в пространстве и времени. На территории не может существовать двух земельных участков с одинаковыми номерами. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование.

Фискальная подсистема земельного кадастра.

Фискальная подсистема земельного кадастра включает в себя все аспекты создания и ведения земельного кадастра, которые связаны с земельными платежами и операциями с земельными участками, дающими доход в бюджет: земельные налоги, арендная плата, денежные поступления от всех операций с землей и т. д. Фискальная подсистема включает: прогноз, начисление и контроль поступления арендных платежей. Одна из ее задач- определение базы налогообложения.

Регистрационная подсистема земельного кадастра.

Система регистрации прав на земельные участки. Создается для гарантирования прав землепользователей. Является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.

Право на пожизненное наследуемое владение.

Согласно ст. 267 ГК РФ, гражданин, обладающий данным правом владения земельным участком, может создавать на нем недвижимое имущество, передавать другим лицам в аренду или безвозмездное пользование. Однако продажа, залог или другие сделки, которые ведут или могут привести к отчуждению участка, ему не разрешаются. Данный вид права подлежит государственной регистрации.

Государственный учет земель.

Включает учет качественного состояния земель, распределение земель по их категориям, пользователям и арендаторам. Необходимо различать учет количества земель, осуществляемый по их целевому назначению и хозяйственному использованию, от учета ценности, которая напрямую зависит от природных и иных потребительских характеристик земельных участков.

Право постоянного (бессрочного) пользования.

Земельный участок, который находится в федеральной или муниципальной собственности, решением владельца может быть предоставлен в бессрочное пользование юридическому или физическому лицу. Согласно ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования переходит в порядке правопреемства. Лицо, которому земельный участок предоставлен в право постоянного пользования, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Лицо вправе передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка. Право бессрочного пользования не может быть продано или унаследовано.

Преимущественные интересы на землю.

Группа прав, приоритет которых не зависит от того, зарегистрированы они или нет. К таким правам относятся: права государства на полезные ископаемые; права на взимание налогов и пошлин, которые связаны с землей; краткосрочная аренда; полномочия приобретения государством земли для государственных и муниципальных нужд после выплаты компенсации.

Красные линии.

Линии ограничения застройки. Перечень красных линий включает: линии строительных кварталов; полосы отвода железных дорог; технические зоны; границы охранных зон памятников культуры; границы заповедных зон городской застройки; археологические зоны; зоны особого градостроительного режима, историко-архитектурная зона центра и т.д. Красные линии имеют определенный юридический статус, который соответствует юридическому статусу генерального плана города. Если красная линия проходит через земельный участок, то земельный участок распадается на два земельных участка с различным юридическим статусом, с различным разрешенным режимом землепользования, с различными кадастровыми номерами.

Оригинальный текст статьи:
www.omskrielt.com